每到临近过年的时候，会有很多人将房屋转租，或因辞职、转行、回家结婚……等等。因为，他们与房东签订的租房协议还没到期，为了避开违约，转租是很多人的一个普遍做法。但是转租的法律关系比较复杂，如果发生纠纷的时候该怎么办呢？本文将给您一些参考的意见，告诉你在转租的过程中需要注意哪些问题。

一、未经出租人同意的转租合同是否有效

对于承租人未经出租人同意将房屋擅自转租的合同效力，法律均未做出明确的规定。有观点提出，根据《合同法》第 224 条第 2 款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。出租人依据这一条规定，可以依法解除其与承租人的合同，这时承租人与次承租人的合同就自然无效了。

笔者认为此种观点有待商榷。

其一，根据合同的相对性原则，出租人解除的只是其与承租人之间的合同，未涉及承租人与次承租人之间的合同。出租人解除其与承租人之间的关系，会导致承租人与次承租人之间的租赁合同无法继续履行的结果，但不能认定承租人与次承租人之间的合同无效。

其二，出租人在承租人未经其同意的情况下转租房屋，出租人有权解除其与承租人之间的租赁关系，但目前尚无法律依据规定出租人可以撤销或解除承租人与次承租人的租赁合同关系，也就是说出租人对承租人转租的合同没有撤销和解除权，出租人是否同意，并非确认转租合同效力的依据。

其三，根据《合同法》第 212 条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人租赁出租人房屋，获得承租房屋的使用和收益权，承租人将房屋转租给次承租人，只是让渡了房屋的使用和收益权，并未侵害出租人的合法权益。即使承租人仍将房屋转租，出租人与承租人的租赁关系并未受到实质影响，出租人通过租赁合同向承租人主张权利的途径并未受到实质侵害，笔者认为这才是认定合同有效无效的关键。

由此笔者认为，承租人通过租赁合同取得的对租赁房屋的一定期限内的占有、使用和收益权，在自己合法享有的权限内，将自己的权益让渡与第三人或者说处分给第三人，应属于有权处分，而非无权处分。即使出租人有权以承租人未经其同意解除租赁合同，但不能因此否认转租合同的效力。

二、出租人如何在承租人擅自转租时行使解除权

尽管《合同法》对转租合同的效力未作明确规定，笔者也赞同转租合同为有效合同的观点，但是由于我国对承租人的转租权采取限制主义的立法理念，《合同法》第224条第2款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

也就是说，虽然不应否定承租人转租合同的效力，但是出于承租人对出租房屋的转租影响了出租人租赁房屋的控制能力，增加了出租人对租赁房屋的安全控制成本和收回房屋的不确定性，因此法律赋予了出租人在承租人将房屋转租次承租人时，解除其与承租人之间租赁合同的权利。依照目前的法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人有权解除其与承租人之间的租赁合同，进而收回出租的房屋。

出租人的解除权能够保证其对房屋的控制能力，但是其解除权对于承租人以及次承租人来讲，却如一把悬在脖颈上的利剑一样，时刻威胁着承租人和次承租人之间租赁合同的安全履行。一旦出租人解除了其与承租人之间的合同，承租人便不再享有占有、使用涉案房屋的合法权利，次承租人与承租人的租赁合同由于履行不能而解除，自然也就无权继续占有使用涉案房屋。

从促进交易和实现物尽其用的立法目的来看，出租人虽然在承租人未经其同意而擅自转租房屋的情况下享有解除合同权，但出租人应当在一定的时间期限内积极行使该权利，以解除承租人与次承租人“人为刀俎、我为鱼肉”的不安定状态。

 《房屋租赁合同解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。可以说，最高法院的解释是一种折中的处理方式，一方面保护出租人的权益，避免承租人擅自转租房屋，影响出租人相关权利的行使；另一方面也对出租人权利的行使进行必要的限制，出租人不能认为自己有解除权就认为刀把子掌握在自己手中，随时都有权解除合同收回房屋，使转租合同长期处于不稳定的状态。出租人如果认为承租人的转租行为侵害自己的合法权益，就应当及时行使解除权；如果认为转租行为并未侵害自己的利益而默认转租的事实，则超过六个月不能再以此为由解除其与承租人的合同。

 三、次承租人应注意审查原租赁合同的转租条款约定

《合同法》第 224 条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。最高法院《房屋租赁合同解释》第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

 因此，次承租人在签订合同时，应审查原租赁合同的转租条款约定，看看是否属于允许转租的；对于允许转租的，应审查原合同的租赁期限，应在原合同的租赁期限内签订新的租赁合同；必须注意的是要注意留存出租人与承租人之间的租赁合同作为将必须注意的是要注意留存出租人与承租人之间的租赁合同作为将来纠纷解决时的证据，有必要或者条件允许的情况下，可以要求原出租人出具相关允许转租的证明文件或者在转租合同上签章确认。

 如果在签订合同后才发现房屋是不允许转租的，可以将转租的事实告知出租人，询问出租人的意见，催告原告行使权利。如出租人知道或者应当知道承租人转租，但在 6 个月内未提出异议的，应推定为出租人同意转租，出租人仍以承租人违法转租为由，要求解除原租赁合同的，次承租人也可以提供相应的证据予以证明，在此情况下，法院一般是不支持出租人解除租赁合同的。