租客希望遇到好房东,房东更想找个好租客,哪怕租金便宜些也愿意。可有时事与愿违,租金比市场价低很多,租客还非常麻烦。
当我们长期持有房子,近期不打算卖掉时,并且房东成本与租金回报相比合适时,那么我们可以花点时间做做这门小生意。
做房东其实是门技术活儿,怎么获得最优的租金成本比需要动脑筋。
以二房东的视角看一下租房这笔生意
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二房东以2000元月租金与原房主签5年租约,再投入10000元简单装修,然后以月租3000元租出去。扣掉每年1个月空置期,二房东约14个月收回装修成本。5年下来,二房东的现金成本是付出的12万租金+1万装修费=13万,收回的租金是3000*11个月*5年=16.5万,5年利润合计为3.5万。(这个计算没有考虑每年租金递增)
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但对一手房东来说
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一手租金(包括物业费)是沉没成本,不论出租与否都存在。那么,一手房东主要考虑再投入的“装修成本+时间成本”与“租金回报”的关系。
举个例子:一套普通装修的2房的市场租金是5000元/月,假如提出“不翻新不处理租期内的维修”条款则只能以4000元月租成交,而负责租期内的合理维修责任并装修翻新可将月租金提高到7000元成交,前者的房东投入的“装修成本+时间成本”最低,后者最高,两者的租金回报相差3000元。 |
租房投入
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(1)装修再投入。崭新漂亮的装修能获得不少的租金溢价,提高50%的租金回报也不是罕事。
那投入多少钱翻新装修合适呢?
通常按一年半内收回装修成本为宜,即:装修投入即装修投入< 租金差*18个月。比上面例子中,不翻新租金5000元,翻新后提高到7000元,月租金溢价为2000元,那么2000元*18=3.6万元,再投入装修费用尽量控制在3.6万内。
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(2)时间再投入。打理房子出租需要时间,找租客需要时间,找到租客后售后更需要时间。
我们可以把租客分为4类。
对时间成本较高的房东来说,目标是“不麻烦”的租客,可以是A和C。对时间成本低的房东来说,偏爱高租金的客户A或B,C也可接受。
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怎么能遇到租客A?
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(1)整理房子。做一些翻新,让房间看起来温馨时尚,甚至令人心动。更不容忽视的是,租客看房前做彻底的清洁,做到如五星酒店客户那样干净。能付高租金的租客,通常对环境有更高要求。当一个不吝租金的高要求租客走进你的房子,看到满屋的破败肮脏,即使你免费给他住,他还是会转身就走。
租房如找对象,没看上才讲条件,如果看上了啥条件都抛到脑后了。所以,让付得起租金的租客能“看上”是第一位的,看上了才能接受高租金。
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(2)考察租客。了解租客的性格和时间成本,这决定了将来是否麻烦。性格爽快、收入高、工作忙的人更容易成为一个优质租客。 在签约前与租客的接触中,发现斤斤计较、磨叽、不守时、谎话连篇这些特点的要小心,一开始就很麻烦的将来会更麻烦!我曾遇到各种挑毛病、砍了租金砍押金、又要求给一周时间免租搬家,还要推迟给租金,约见迟到2小时不通知的租客,发现这些问题果断拒租。有做事磨叽爱占小便宜的性格的人,将来也会为一点小事烦不胜烦。 另外,租客的时间成本越高,越没有时间为一点小事来烦扰房东,比如换个灯泡、通个下水、换个龙头,与其等房东抽出时间来修理,不如自己动手马上解决或找物管来修。很多小问题租客就近处理比房东来回奔波处理要简单得多。某些有的是闲工夫,又很计较的房客,会为换个灯泡来回折腾房东。
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(3)不要急于出租。能付得起高租金又不麻烦的租客总是少数,看房的租客越多,出现的可能性越大。如果你的房东时间成本高,目标客户是A,那么在遇到B、C、D的时候就要跳过。即使多空置一两个月,等A的出现也是划算的。 |