二房东以2000元月租金与原房主签5年租约，再投入10000元简单装修，然后以月租3000元租出去。扣掉每年1个月空置期，二房东约14个月收回装修成本。5年下来，二房东的现金成本是付出的12万租金+1万装修费=13万，收回的租金是3000*11个月*5年=16.5万，5年利润合计为3.5万。（这个计算没有考虑每年租金递增）

二房东投入的现金成本是16.5万，他的时间成本是他本人花在出租房上的时间和精力。这笔生意的回报是3.5万，如果他花同样的时间和精力在别的工作上的收入远超过3.5万，就不划算。

时间成本是多少？因人而异，一个月收入3000元的保姆与一个月收入3万的设计师显然是不一样的。那是否说月收入3万的设计师就不适合做二房东呢？并非如此。

如果这位设计师，同时有100套这样的房子在放租，请5个保姆做日常的运营和维护。那么二房东的成本为“一手租金+装修成本+人工成本+管理成本”，假设每年管理成本10万，那么5年100套房子的现金成本为1200万租金+100万装修费+90万工资+50万管理成本=1440万，收回租金1650万，利润210万。因为利用了人工杠杆，有了规模效应，这笔利润相对设计师的时间成本来说，还是不错的生意。

一手租金(包括物业费)是沉没成本，不论出租与否都存在。那么，一手房东主要考虑再投入的“装修成本+时间成本”与“租金回报”的关系。
 

举个例子：一套普通装修的2房的市场租金是5000元/月，假如提出“不翻新不处理租期内的维修”条款则只能以4000元月租成交，而负责租期内的合理维修责任并装修翻新可将月租金提高到7000元成交，前者的房东投入的“装修成本+时间成本”最低，后者最高，两者的租金回报相差3000元。

那么当一手房东再投入成本（装修成本+时间成本）小于回报3000元/月时，才值得为提高租金进行再投入。如果房东的时间成本很高，不如直接给租客足够的租金折价换取“无售后”条款。如果房主有时间又有提高租金为亩产的愿望，可以进行再投入赚取这份租金溢价。

（1）装修再投入。崭新漂亮的装修能获得不少的租金溢价，提高50%的租金回报也不是罕事。

那投入多少钱翻新装修合适呢？

通常按一年半内收回装修成本为宜，即：装修投入即装修投入< 租金差*18个月。比上面例子中，不翻新租金5000元，翻新后提高到7000元，月租金溢价为2000元，那么2000元*18=3.6万元，再投入装修费用尽量控制在3.6万内。

（2）时间再投入。打理房子出租需要时间，找租客需要时间，找到租客后售后更需要时间。

我们可以把租客分为4类。

房东们最喜欢的是租客A，最怕遇到租客D。

对时间成本较高的房东来说，目标是“不麻烦”的租客，可以是A和C。对时间成本低的房东来说，偏爱高租金的客户A或B，C也可接受。

（1）整理房子。做一些翻新，让房间看起来温馨时尚，甚至令人心动。更不容忽视的是，租客看房前做彻底的清洁，做到如五星酒店客户那样干净。能付高租金的租客，通常对环境有更高要求。当一个不吝租金的高要求租客走进你的房子，看到满屋的破败肮脏，即使你免费给他住，他还是会转身就走。

租房如找对象，没看上才讲条件，如果看上了啥条件都抛到脑后了。所以，让付得起租金的租客能“看上”是第一位的，看上了才能接受高租金。

（2）考察租客。了解租客的性格和时间成本，这决定了将来是否麻烦。性格爽快、收入高、工作忙的人更容易成为一个优质租客。

另外，租客的时间成本越高，越没有时间为一点小事来烦扰房东，比如换个灯泡、通个下水、换个龙头，与其等房东抽出时间来修理，不如自己动手马上解决或找物管来修。很多小问题租客就近处理比房东来回奔波处理要简单得多。某些有的是闲工夫，又很计较的房客，会为换个灯泡来回折腾房东。

（3）不要急于出租。能付得起高租金又不麻烦的租客总是少数，看房的租客越多，出现的可能性越大。如果你的房东时间成本高，目标客户是A，那么在遇到B、C、D的时候就要跳过。即使多空置一两个月，等A的出现也是划算的。

同样的，租客也想遇到一个好房东。如果租客想获得更低的租金折扣，在与房东接触时表现出爽快、守时、不计较、收入稳定、不麻烦房东等特质，“怕麻烦”的时间成本很高房东也常常会乐意少收点租金，甚至缓几天起租，续约也不涨租金。