在一二线城市高房价下越来越多人群选择长期租房,一定程度上使得房屋租赁管理(专题阅读)市场租金持续高涨。给了商用房产改成公寓租赁管理(专题阅读)行业出租公寓一定的市场需求。
前段时间,有个美国最老的购物中心改成公寓租赁管理(专题阅读)出租公寓的案例在微信圈里火了。
这座叫The Arcade的购物中心建于1828年,是美国第一家封闭的室内购物中心。经济危机后Dead Mall风潮中,这家购物中心关闭了。沉寂几年以后,改造后成出租公寓,结果火爆起来了。
之所以这个案例火,是业内惊叹于这种颠覆式的改造方式,更是为当下去商用房的高库存提供了一个新的思路。
这种案例在澳洲也有,布里斯本老城区的购物中心如Brookside,Toombul和Strathpine缩小规模,把空余的空间改造成出租公寓。
如今,这种商业房改出租公寓的创新或许在不久就在国内大行其道了。
5月4日,在李克强主持召开国务院常务会议上,确定培育和发展住房租赁市场的措施,其中有一条将对商业地产产生重大影响:允许将商业用房等按规定改建为房屋租赁管理的租赁住房。
这个政策的意义非同小可。在国内一二线城市存在住宅供应不足,而商业用房却过剩的现象。此次会议明确提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房意味着商铺、办公楼等允许后续可以按规定进行属性更改,通过结构改造等变为租赁住房。这实际上为商业地产去库存创造了跟多的新思路。
按住建部房地产市场监管司司长高志勇的说法,目前租赁市场涉及人口在1亿以上,年租金已经突破1万亿元。这一巨大市场也将成为房企转型升级机遇期。
就今年三月的数据显示,全国各个城市人均房租支出金额平均涨幅达14.8 %,其中北京是全国人均房租支出最高的城市;在人均租房面积的统计中,二线城市遥遥领先,而深圳和上海由于年初楼价飙升,为人均租房面积下滑最快的一线城市。
细化来看,人均房租支出涨幅较快的城市集中在中西部二三线城市,前五位分别为太原、哈尔滨、成都、青岛、昆明。而北京、上海、杭州、成都、天津则为人均租金支出最高的城市,北京超越上海成为“最贵都市”。
在一二线城市,城市优质位置的住宅用地稀缺,相较于商业用地的地价而言价格会高出很多,这也是造成住宅高房价的原因之一。如果将商业用地变性或者商业用房改变用途后出租,这样会缓解住房需求。
国内目前商用房比如写字楼、商业很多都以整体持有为主。并不是开发商倾向于持有,而现实情况是:开发商想散卖,但散买的投资者越来越少,最后只好被动持有。经济下滑,企业扩张减少对写字楼需求普遍不振;而商业也不是随便一个开发商一个项目就能搞起来的。如今政府允许商用房改做租赁住宅或公寓,真的也算是给了这些项目一个新的生机。
还有一个就是国内住房租赁机构的兴起。在许多发达国家和地区,租赁住房供给中,机构出租房源往往占到租赁总供给的25%~30%。在房地产迎来存量之际,租赁市场既是未来房地产企业转型的蓝海,也是立足国情、通过公共服务保障住房民生的当然选项。
国内目前还没有非常健全的市场化运作的住房租赁机构来统一管理,这对于下一步商业地产商进行轻资产发展也提供了新的机会。目前虽然有一些企业进行收购改建商业地产,从事住房租赁业务,但是利润并不高。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉算过一笔账,按照当前的房地产税收政策,在出租房管理行业出租房屋要缴纳营业税、房产税、所得税和城镇土地使用税等,累计超过租金收入的 20%,再考虑租赁管理成本支出,净租金收益率只剩下2.5%左右。没有政策支持,住房租赁市场很难挣到钱,也很难形成规模化,企业不易做大做强。