酒店式公寓闹得沸沸扬扬，到底是个啥？

      日常生活经验告诉我们，但凡是你觉得困惑的地方，往往就意味着猫腻所在，没错，这里也是一样。目前市场上与“公寓”有关的各类产品主要有以下这么些：酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、行政公馆、行政公寓、产权式公寓、产权式酒店

      是不是已经晕掉了？别着急，事情其实很简单，我们接着往下聊。

      在上面这些名字中，叫得最响亮的，无疑就是我们最为熟悉的“酒店式公寓”了。房产公司的楼盘广告、售楼小姐的笑容都在热烈的暗示你：我们这是“酒店+住宅”的高端物业，既有酒店的一流服务、又有住宅的属性。甚至，在现实房产营销中，这个称呼是一个什么都可以往里面装的大口袋----只要是跟“住”有关的产品，他们都会告诉你，这是“酒店式公寓”。再加上一些似是而非的房产类文章的误导，以及中介的推波助澜，这里面越发显得混乱不堪。然而实际上，酒店式公寓这个产品，基本上可以算是已经消亡。

      公寓式酒店

      公寓式酒店：指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。

      可见，公寓式酒店属于商业性质，土地分类为商业用地，土地使用年限为40年或者50年。尽管加上了“公寓”两字，其本质上仍是酒店，而且按照规定，这类物业只有一张大产证，不得分套销售。整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人。换句话说，这类产品就跟你我无缘了。

     公寓式办公、行政公馆、行政公寓

     公寓式办公：指单元式小空间划分，有独立卫生设备的办公建筑。

     公寓式办公的本质就是办公楼，土地分类为商办用地，土地使用年限为40年或者50年，只不过与一般办公楼每层设置公共卫生间不同，它是在每套中都加入了卫生间与厨房而已。而所谓行政公馆、行政公寓，其实只是个销售说法，无任何明确定义，实质上其与前面的公寓式办公并无二样。

      产权式公寓、产权式酒店

      这个东西其实与前面谈到的几样产品不是一个范畴的东西，为避免部分读者与上面谈到的混淆，所以这里说一句，具体有时间以后再谈。总的来说，产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。

      谈到这里，机智的你肯定已经发现了什么了.....

      酒店式公寓不存在、公寓式酒店无法买、产权式公寓、产权式酒店

      就不说这个了，那么，我买的到底是什么？难道就是.....没错，现在市面上卖的“公寓类”产品，几乎都是办公楼！产证上不会写着你所期待的“公寓”，而是“办公楼”。

      谜底揭晓：无论广告怎么诱人，不论销售怎么忽悠你，现在市面上的所谓“酒店式公寓”新房，本质就是办公楼，在建筑性质上，与普通办公楼并无二致，仅仅是产品设计的异同而已。

      广告中出现的“公寓式XX”、“XX式公寓”，只不过是希望给你一个居住的心理暗示而已。在业界，我们有一个稍微专业点的名称叫“类住宅”，所谓“类”，刻薄点就是“非”的意思。这个类住宅，就是房产开发中的一个擦边球，而且这个球，好大。

      其实，如果时光退回十多年前，我们会发现，“酒店式公寓”、“公寓式办公”这类概念，大家其实没那么敏感，甚至还带着丝丝惊奇和好感。因为，在实际生活中，确实是需要有一部分这样的产品的，但是慢慢的，住宅开始迎来疯狂上涨的黄金十年，在这场轰轰烈烈的城市化进程之中，各种调控措施开始纷纷登场，最后，在限购这个大招下，住宅与商业的属性也越来越清晰以至于完全对立。

      1、过去的十年中，住宅的高单价、快去化、资金回笼迅速的优势展露无遗，这促使开发商努力在商业用地上打擦边球建造“类住宅”产品。一块地建设成办公楼可以卖6000元/平（同时周边住宅卖10000元/平）；而建设成公寓式办公则可以卖8000元/平，去化速度还比办公楼快，开发商自然乐得选择。当然这个时候，这类所谓可商可住的产品，实际上商业用途已经大为减弱甚至已经接近消亡。

      开发商会这么听话吗？

      2、限购限贷的政策客观上促进了类住宅产品的快速发展，一线城市最为明显。不限购不限贷开始成为极其重要的一个促销手段。

      3、在有些区域，由于城市规划层面土地配置的不尽合理，住宅用地奇缺，也是类住宅产品生长的土壤之一。比如说现在正热火朝天的虹桥CBD版块。（关于虹桥CBD版块，识居即将推出专题文章，提前预告下）

      4、经过前几年商业地产的疯狂发展，目前整个商业地产市场库存压力比住宅还要大得多，在很多地方，商业、办公用房严重供过于求。在商业地产市场严重萎靡的时候，很多企业自然就会寻求“类住宅”这种短平快的开发策略。