2016-08
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实务问题篇：个人出租房屋涉税及开票注意事项
其他个人（自然人）出租房屋分类
其他个人（自然人）出租房屋：按出租房屋性质可分为出租住房和出租非住房。
1. 其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳增值税税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税税款。
应纳增值税税额=租金（含税）/（1+5%）╳5%
2. 其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税税款。
应纳增值税税额=租金（含税）/（1+5%）╳1.5%
其他个人（自然人）出租房屋申报及代开发票机关
其他个人出租房屋，向不动产所在地主管地税机关代开增值税发票和申报缴纳增值税。
其他个人（自然人）出租房屋需要缴纳的税费
2016年5月1日全面营改增后起，其他个人（自然人）出租房屋需要缴纳的税费
一、其他个人（自然人）出租住房所涉及的税种、税率分别为：
1.增值税，按照5%的征收率减按1.5%计算；
2.城市维护建设税：税率为7%（或5%、1%）
3.教育费附加：费率3%；
4.地方教育附加：费率2%；
5.房产税：税率4%；
6.个人所得税：税率10%。
二、其他个人（自然人）出租非住房所涉及的税种、税率分别为：
1.增值税，税率为5%。
2.城市维护建设税：税率为7%（或5%、1%）
3.教育费附加：费率3%；
4.地方教育附加：费率2%；
5.房产税：税率12%；
6.个人所得税：税率20%；
7.印花税：税率0.1%。
三、个别地区采用综合“征收率”征收。
3万元免税政策与代开发票规定
1. 国家税务总局公告2016年第23号文件第六条第四项规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
也就是说，其他个人月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策，同时免征城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。
2. 月租金收入不超过3万元的，即使享受小微企业免征增值税优惠政策，其他个人可以向不动产所在地主管地税机关代开增值税普票发票，也不需要缴纳增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金。
3. 月租金收入不超过3万元，享受了小微企业免征增值税优惠政策，不能向不动产所在地主管地税机关代开增值税专用发票，只能向不动产所在地主管地税机关代开增值税普通发票，除非放弃享受免征增值税优惠政策。
4. 月租金收入超过3万元，可以向不动产所在地主管地税机关代开增值税专用发票。其中其他个人（自然人）出租住房代开的专票的“税率”栏为“***”，出租非住房代开的专票的“税率”栏为“5%”。
5. 一般纳税人取得其他个人（自然人）出租房屋（含住房和非住房）代开的专票，可以按照相关规定抵扣进项税额。
个人出租房屋减免税规定
1. 根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第二项规定，其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额，向不动产所在地主管地税机关申报缴纳增值税税款。
2. 根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第六条第四项规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
3. 根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第一项规定，对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
4. 根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第二项规定，对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
5. 根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第四项规定，对个人出租住房，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
6. 根据《财政部国家税务总局关于对小微企业免征有关政府性基金的通知》(财税〔2014〕122号)第一条的规定，自2015年1月1日起至2017年12月31日，对按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(含3万元)，以及按季纳税的季度销售额或营业额不超过9万元(含9万元)的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、文化事业建设费。
根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》(财税〔2016〕12号)第一条的规定，将免征教育费附加、地方教育附加、水利建设基金的范围，由现行按月纳税的月销售额或营业额不超过3万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过9万元)的缴纳义务人，扩大到按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元(按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元)的缴纳义务人。
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