《房屋租赁条例》废止的总体影响

  《房屋租赁条例》废止后，我们想把企业引进来，但由于园区竣工不满2年，无法办理合法产权证明，导致进驻企业和机构不敢入驻，严重影响园区正常运营。希望相关部门能尽快调研，完善政策供给，及时解决问题。”10月19日，龙岗区“两会”坂田小组审议期间，来自天安云谷的人大代表直言呼吁道。 

  当前，深圳产业结构正加速转型升级，创新型产业和企业的引入、培育，更需要明确的房屋租赁政策作为保障。有统计数据表明，深圳已进入租赁市场的房屋约5.1亿平方米。如此巨大的租赁市场，自2015年下半年以来却受一部法规废止影响，出现了政策拐点和市场变数，同时面临房屋租赁市场如何进一步完善的“大考”。

  据了解，全市住宅出租屋达700多万间套，面积达2.8亿平方米，登记租赁居住的外来人口约1200万人，其中办不了《房屋租赁凭证》的出租屋在400万套以上，至少800万人的工作生活因此而受到影响。

  《租赁条例》的诞生和废止的过程

  按照国家《房地产管理法》，城镇地区无合法产权证的房屋是禁止使用或出租的。但深圳作为改革开放后从农村到城市化的特殊城市，存在大量“先建设后规划”问题，其中村集体和原村民的自建房就是最大的历史遗留问题。

  早在1992年，深圳刚刚取得特区立法权时，就颁布了《深圳经济特区房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》），允许产权手续不齐全的村集体和村民自建房租赁使用，对促进集体租赁经济发展产生深远影响，被誉为“禁区也能改革”，后来修订中还删除了房屋租赁许可证和房屋租赁管理费等条款。

  但有段时期，受一些发生在出租屋内重大安全事故影响，深圳市在《租赁条例》第53条中将未及时申报纳管的处罚力度提高到租金的20%，并追缴滞纳金。这条罚则如同戴在租赁行业头上的一道紧箍咒，许多存在隐患而又未及时纳管的租赁企业为此付出了几十万，乃至上百万的罚款教训。因此，这部法规饱受社会各界争议，毁誉参半。直到2014年，25名市人大代表联合建议修改或废止《租赁条例》。

  “设定房屋租赁合同行政备案审批，加重了政府对市场主体及社会事务的管制和限制。”市人大代表曹建社认为，《租赁条例》原寄希望于通过房屋租赁合同登记备案，加强流动人口管理，强化房屋使用安全等，但随着社区管理和户籍、消防、城管等执法部门法治意识和执法力度的加强，房屋租赁登记备案的前置功能已逐渐弱化。

  2015年8月30日，《租赁条例》被市人大常委会正式宣布废止。按国家法规，房屋租赁登记备案应以产权许可为前提。因此，也有来自企业的声音指出，废止《租赁条例》不只是废止了高额的行政处罚条款，也同时等于关闭了深圳大量无合法产权房屋进入租赁市场的法律渠道，房屋租赁管理部门依据上位法只得停止执行有关无合法产权房屋租赁备案制度，深圳房屋租赁市场从此进入了“放开”与“放任”并存的状态。

  住宅租赁市场同样受到较大冲击

  深圳不仅经济用房租赁入市受到《租赁条例》废止影响，住宅租赁市场同样也受到较大冲击，呈现管理和服务同步弱化趋势。

  《房屋租赁凭证》作为一种租赁关系建立的官方凭证，由当事人民事关系成立后主动到职能部门办理，已与市监、公安、教育、税务、人居、卫生、食药等部门管理服务紧密相联，形成了一整套政策审批相互印证支撑的生态系统，在办理子女入学、税务登记、环保审批、卫生许可等20多个领域，起到证明“我在这里”的作用。

  今年初以来，许多家长所租房屋办不了《房屋租赁凭证》，导致孩子无法入学，有关部门只得向办不了《房屋租赁凭证》的家长提供一项租赁信息申报服务。然而，这种租赁信息申报服务仅作为学位申报的特例使用，无法向经济用房推广应用，也不能延伸到其他行政审批服务之中，严格来讲仍然没有法律依据。

  据了解，国务院5月份已出台加快培育和发展住房租赁市场的政策文件，允许现有房屋出租，并明确要求落实租赁合同登记备案制度，但对进入租赁市场的“现有”住房在产权许可方面没有明确划线。有政策研究者认为，“现有房屋”指存量房，应包含产权手续不齐全的房屋。

  有政策研究者认为，《租赁条例》废止后，房屋租赁市场还有很多政策法规细则需要完善。据悉，迫于基层呼声和租赁市场下行压力，深圳市相关部门正在研究修订相关法规，以缓解当前租赁市场中主管部门管理服务缺位的诸多矛盾。