地产界的“华山论剑”——2017年中城联盟论坛1月7日在北京举行。这是中国房地产界唯一全董事长级别的壹号会议。

万科王石、链家左辉、“大炮”任志强、建业胡葆森、世联行陈劲松……这些中国房地产巨头的董事长们每个人用了12分钟，为我们带来了一场不可错过的“头脑盛宴”。

陈劲松：七张图看中国房地产——

一个城市平均价格是很骗人的。一线城市很多新盘都在在城市郊区外。楼盘的热度看上门量，市场看盘均，量在价先，久盘必跌。

城市潜力看峰均比，即最高房价与平均房价的比。目前我国一线城市供应不足，二线城市是增长的主力，三线城市土地供应缩减，销量平稳，高企的库存慢慢消化。

中国房地产现在处于冰火两重天，34个城市占据全国销售额的43%。北京等一线城市近5年平均供销比小于1，长期供应短缺。而对应宁波、成都等9个城市平均供销比大于2，长期土地供应大于销量。

管不住国企，就管不住地 王。全国商办用地长期过剩，政府对住宅歧视，喜欢产业，导致商办物业过剩。

租售看年龄。首置年龄也逐步提高，深圳首置年龄从2012年的33岁提高到今年的36岁。一线、热门二线城市的首置年龄已经在35岁以上，而其他三项城市仍然在30岁上下。年龄提高后，意味着年轻人的租赁需求迅速扩大，租赁崛起。

左晖：今天只谈“租赁崛起”。

未来十年中国住宅的租金会保持比较稳定的增长。这也是参考、对比了过去十年房价与房租的涨幅而做出了判断。

我们认为，未来十年中国大约会有一个3万亿的长租市场。过去租赁市场的状况是，长租市场与短租市场并存，2025年之后长租市场是一个非常大的市场。

整个租赁市场里面，住宅租赁的发展机会比较大，租赁是一个很大的概念，有住宅、有非住宅，总体来讲住宅的机会比较大，其他的有没有机会呢？我觉得也有，比如说像商业的物业，大众仓储。

租赁机遇将在全国top30城市的住宅。租赁住宅机会主要在北上广深等Top30的城市，中国在基本完成城镇化之后，会向都市圈化发展

今天中国北上广深等都市圈聚集的人口加起来不到6%，这种情况未来是会被改善的，所以我们估计3万亿的租金大概80%会发生在 Top30的城市里面。

互联网会很深的介入到租赁产业链里面，比如链家自如30万间房子，收租率99.96%，就是通过数据管理，自如信用。北京长租合同6-8个月，自如平均485天。我们在北京的出租率是96%。自如希望跟大家合作，我们干脏活和累活有一定能力。自如愿景租房是一种不错的生活方式，希望未来十年，能使租房品质得到提升。

线上化将成为租赁的主要渠道。

王石：万科的出路就是合伙人奋斗。

万科提出“精细致远”，讲的是一种工匠精神。

万科必须坚持提高技术，解决痛点。1988年，放弃万科股权是我终生无悔的选择，但是我发现了万科的问题：我无法要求其他高管不要股权去做圣人，更何况我并不是圣人。所以万科无法摆脱经理人触碰天花板后，纷纷离开去创业的困境。但是合伙人制度可以解决这个问题。

任志强：这次不谈房地产了

不谈房地产，说一说互联网对房地产发展模式的影响。

一个城市是否强大，互联网是否强大，一个国家是否强大，都要看智能化的过程是否强大。

互联网对房地产的影响分为前期投融资和后期营销两个部分。

在美国，利用互联网的消费量已经占到很大部分，而在国内，互联网融资情况其实并不好，众 筹比重很低，对企业资金影响很小。房企的情况也是如此。开发商把房子卖掉了，就不会在乎科技、互联网的重要性。后期营销中，物业管理依旧需要互联网。

胡葆森：变革时代的企业家精神

什么是大道？厚德载物。这个时代我们得到了钱，名，利，这些来得太多太快，所以我们得思考一些更深层的东西。

一个什么样的文化能够让物业服务服务更好：更细致，记住每个客户，每个业主的名字，需求，甚至知道他家宠物的名字。

顺天时，接地利，求人和。天时你只能顺，而地利也只能接，而求人和要求我们做事留余，为人示弱。一则处处逞强的人很难获得人和。二则做事要留有余地。

2000多年世界在迅速变化，但有两个点没变，天性和人性。

商道就是赢取民心。心里如果真的装着客户，企业就永远不会灭亡。

陈俊：住的颠覆式创新

从研究宏观经济到研究产品，如今房地产应该开始研究服务红利。

川普的当选意味着整个社会潮流在去精英化。以前人们炫耀名利金钱，现在人们炫耀个人能力。人们开始追求个性。

需求和技术都不存在颠覆和持续的差别，只有利用不同技术满足不同需求，才是颠覆。

黄其森：聚焦高端精品 坚持就是胜利

不亲近政治，拿阳光地。

阳光拿地，战略清晰坚定，聚焦高端精品。

慢就是快，坚持就是胜利。

刘洋：2017年“去公寓化”

以前的租房只是将空间进行分割，而在今年我们将打破原来的模板，重新格式化产品，要把小房间外面做大厅，做共享，把房子的公共区域做更大的价值。

如果房子愿意给你带来快乐，你愿意花多少钱来买？原来的“蛋糕”是划分出很多房子，而YOU+是做“蛋糕”上的那层“奶油”，奶油增加蛋糕本身的香味。人快乐，房子才快乐。未来将通过社群让“奶油”也能运营起来。

邹益民：除了房地产，金融没的选

房地产让国家爱恨交加。2017年政策还是从紧状态。开发贷未来可能会有更严的审核。”

房地产和金融结合是“戴着镣铐跳舞”。

如何结合？一，开发业务上，和开发商进行股权合作。通过股东贷款的形式弥补开发商租金需求。二，在土地的整理和产业园区方面，针对旧改等设计优先股这一类金融产品。三，针对存量房，开发REITs等新型产品。

周俊吉：千金买屋，万金买邻。

开发商除了卖房子，还应该给人们提供好的居住环境和社区。好邻居比好房子更重要。

未来20年中国大陆将有超过3亿人再住新小区，社区将全面影响到每一个人。