2016年夏季,能与多度高温天气一争高下的,还有房屋租赁市场的火爆。伴随毕业季、入学季的到来,房屋租赁市场都会进入到每年的旺季。

然而,房屋租赁市场繁荣的背后,却是各种房东和租客的辛酸史,当事人权益受损无处维权。由于缺乏法律规范,监管难以落实,已严重制约我国房屋租赁市场的进一步健康发展。

租客辛酸史

家住北京的唐先生万万没有想到,会因为租房而惹上官司。

唐先生告诉记者,为了方便孩子上学,他在今年5月通过一家中介公司在北京朝阳区幸福二村附近找到一处三室一厅的房子,当天就付了5000元的定金,双方说好在6月5日前签合同。6月4日晚,唐先生与房东以及中介公司签订了三方合同,合同约定起租日为7月1日,相关款项于6月30日前付清。

合同签订没两天,6月7日,房东就要求唐先生支付房款。第二天,唐先生就按照要求通过银行转账支付给房东4.8万元的租金。但是,没多久他就接到了中介公司的通知,房东要求解除合同,理由是他的租金付晚了。

纠缠多日无果,唐先生诉至法院,要求房东返还5000元定金以及承担违约责任。案子定于2016年12月开庭,开庭日正好就是他的生日。

房东辛酸史

房东在出租房子的过程中也并不省心。北京的周女士就因为把自己的房子租给了一个“不靠谱”的租客而整天不得安生。“刚租的时候呢,嫌我们家客厅的灯太暗。我和我老公一商量,一个灯确实没多少钱,换一个吧。现在住了一年了,又要交房租了,他又说床垫太软,睡着不舒服,要换。沙发太脏,也要换。你嫌床垫软,我换了,后面的租户嫌硬,我怎么办!而这些中介根本就不管。”

相比周女士的闹心,还有很多房东更加有苦难言,不但赚不到房租,还会付出金钱的代价。比如,租房遇到不靠谱的中介,中途就跑路了,结果只能损失房租自认倒霉。再如,把房子不明所以地交给了黑中介,房子明明到期了,中介却并不通知租户,房东只能自己去收房,有时甚至会闹到派出所,但也只能不了了之。

一位房东告诉记者,现在自己手里有两套闲置的住房,但是因为之前两套房子都遭遇了各种不顺利,已经不打算把房子出租了。“除非是租给熟人,否则宁愿空着。实在是操不起这个心!”言语间透出了无奈。

凸显法律滞后掣肘发展

一方面,房屋租赁需求越来越大,另一方面,房屋租赁市场的种种乱象不但由来已久,现在更是愈演愈烈。“想解决这些乱象,就必须加快房屋租赁立法进程。我国的房地产立法,在之前是关注房屋的买卖,尤其是新建商品房的买卖,那么今后的立法重点则可能要转向房屋租赁这块儿。

房屋租赁立法必要性如此之大,但与之不相匹配的是,我国房屋租赁立法却严重滞后,已经阻碍了市场的健康快速发展。

尹飞（中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长）也认为,立法的顶层设计最为重要,尤其要把如何保障公民居住权作为首要问题加以认真研究和考量。“房屋租赁立法的核心目的应该是鼓励租赁。大规模的人口流动,全靠商品房解决问题是不现实不可能的,而且过早地让流动人口买房就会固化人口流动,劳动力资源就无法匹配市场需求。以德国为例,目前有超过50%是通过租赁解决居住问题。”

而一些立法理念的及时调整也是必要的。比如,出于一些传统观念,现实中仍有很多普通民众认为,购房才是比较稳妥的居住方式,也因此出现过“丈母娘推高房价”的现象。而现在,应当让老百姓逐渐接受租房作为实现居住权的主要方式。

尹飞指出,过去我们强调的是要让居者有其屋。实际上,现阶段更应该提供多层次的产权制度来解决居住问题。在长期的大规模人员流动和城市化进程中,如何解决这些流动人口的居住问题需要进行科学考虑。因此,不可能也不应该再继续坚持居者有其屋这种理念。因此,在房屋租赁立法的顶层设计中,应围绕如何落实保护居住权进行,而不应过分强调居者有其屋,应强调的是居有所安,这个“安”,一个是安居,即能安安稳稳地居住下去,另一个就是安全。

目前房地产中介机构的各种欺诈违法行为横行,在很大程度上就是相关立法欠缺、监管部门没有充分履行监管职责所致,这对于未来我国房屋租赁市场的发展极为不利。

此外,房屋租赁立法中的一些难点问题也必须予以关注,比如买卖不破租赁原则的具体落实、房屋租赁权登记的法律效力、最短租赁期限的规定、租金管制、租赁合同解除、出租人以及承租人的法律责任等问题,都需要通过立法进一步细化和明确。

2016年，有11个省市相继出台了租赁新规，相信会对租赁市场起到高屋建瓴的作用。