“机构房东”重塑城市生态，先过这四关

快速变化的房地产市场和现代消费观，正在改变中国的租房市场和城市居住方式。

近两年，国家大力倡导住房租赁，万科、保利、首创等开发商毅然拿下一些只能租赁不能销售的住宅，成为租客们的房东；大量长租公寓品牌也在资本的簇拥下进入租赁市场，机构房东正在崛起。

随着房地产存量时代的到来，以及租赁立法提上日程，一线城市在过去三年出现了大量的独立品牌长租公寓，大型开发商也在纷纷加码出租物业。机构，正在变为租赁市场的主流房东之一。

地方政府的土地出让新规也在迎合这一趋势，截至目前，已有北京、上海、天津等地推出了自持住宅地块的出让，促使开发商们转型租赁业务。

种种因素推动之下，万亿级的租赁市场迎来大爆发。但是，先行者们也必须直面土地出让、资金扶持、税收减免，抑制房价增长四个方面的困局。

除了万科，龙湖、招商蛇口，保利、绿城、金地等房企也纷纷加入租赁市场的大军中。目前，招商蛇口在运营的公寓面积超过60万平方米，并计划未来两年内提供面积超过百万平米的租赁式公寓。 针对不同的消费人群，招商蛇口已经推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品。

与租赁市场有天然联结的中介代理机构们，也早已经抢滩长租公寓领域。链家早于几年前就成立了链家自如品牌。

独立的品牌公寓则是机构房东的另一大力量。典型的如魔方公寓、优+国际青年社区等，在北上广深，品牌化的长租公寓如雨后春笋般冒出，为大量新进入这些城市的年轻人提供了栖息之地。

在一个完整的房地产市场中，买卖和租赁本应是两大重要组成部分。然而长达20多年的时间里面，中国房地产买卖市场迅猛发展，租赁市场几乎处于边缘化位置，租房的供应主体也是个人为主。

2016年6月3日，国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，强调通过培育市场供应主体开展租赁业务，并首次松口，允许将商业用房等改建为租赁住房，这被视为发展机构租赁的最大政策性支持。

尽管市场潜力巨大，但目前无论是大型企业抑或是小型品牌，在住宅持有租赁上仍未有明确的盈利模式。由于商品住宅的租金收益率只有2%至3%，仅靠商品房出租不可能建立起盈利模式。

万科高级副总裁谭华杰认为，土地成本过高大大降低了租金回报率，因居住用地本来地价就贵，不动产价格偏高，而租金回报率过低，对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。

而较重的税赋也使收益降低。机构出租房屋，要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税，其中房产税占租金12%，增值税占租金11%，而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税，合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。目前现状是个人对这一部分税的缴纳尚未严格执行，但机构不得不面对。

除地价与税赋高外，机构还要面对资金成本高的挑战。

中原地产首席分析师张大伟算了一笔账，以目前市场的行情来算，像广州这样的城市，住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右，即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点，但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作的话，是不可能盈利的。

谭华杰表示，国家可以定向出售扶持类的租赁住宅用地，单独给出自持物业的供地指标，不占用原来的住宅用地指标，这样能降低地价，提高租金收益率。

谭华杰建议，在降低税费方面，可以参照个人出租缴税的办法，实施综合税率，把20%多的税降到4%、5%。

“除了做一些定向的土地出让、资金扶持、税收减免，最直接的方法是抑制房价增长。”张大伟则表示，房价涨得太快，任何人都不会安心租房，开发商也不会想发展租房业务。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦表示，中央鼓励机构成为租赁市场的房源提供主体，还需要较长时间建立长效、完善的机制，让运营商能从中获利；并且，租赁立法等配套法规措施也应尽快出台，以保障各方权益。