房地产稳定的供求关系为公寓行业的发展提供了很好的土壤，从模式上看分为“集中式”与“分布式”两种。无论是集中式还是分布式，空置率、续租率和利润率是公寓企业的重要指标。
今天介绍集中式公寓发展趋势，后续对比分布式长租公寓，敬请关注！
一、集中式长租公寓特点

1、地点和装修特点

集中式长租公寓，即运营商通过收购或租赁的模式取得项目整体的管理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行改造后出租的一种租赁公寓模式。集中式公寓被市区黄金地段高租金和少房源所限制，所以会选择在近郊等位置设立。服务比较容易提供，给人感觉比较专业，内部装修比较统一。

在市场方面，有高端服务式公寓，比如全球最大的国际服务式公寓运营商雅诗阁，一直以高端的配套和国际化的服务获得精英管理层和业内领袖的亲睐。其他更多是面向年轻客户的中端产品，如常见的都市白领、创业人群等。

2、细分市场定位

比如雷军投资的You+致力于创业者之家的建设，定位比较明确，从环境到设计，都希望从创业者的角度考虑。公寓创始人之一，来自车库咖啡，能更好的了解创业者的需求。希望从创业公寓过渡到创业社区，满足创业者的归属和认同。

而集中式公寓未来的发展方向可能是其细分市场带来的机会，如针对于蓝领刚需的新起点公寓，针对女性的蜜柚公寓等等。

3、与酒店运营的对比

集中式公寓拿房一般对比酒店，酒店经营管理者的目标就是要通过客房出租率和平均房价的提高来实现RevPar（是指每间可供租出客房产生的平均实际营业收入）的最大化，因为客房收入(尤其快捷酒店，服务收入只占很少)在三星级以下的酒店经营的总收入中占有很大的比重。

集中式长租公寓在其业态形式上与酒店式短租公寓和经济型快捷酒店有很多相似之处，如物业获取考虑，装修等方面，但在服务密度，渠道运用，人力成本等方面有很大不同。

二、集中式长租公寓房源获取

集中式企业的获取途径更为多样化，目前也在尝试和开发商进行合作探索。

随着物业增值时代的过去，物业经营时代来临，新开发物业可能会存在销售疲软，我们判断开发商在未来会愿意尝试开发租赁住宅，并与品牌公寓企业加强合作。

从模式上看未来的合作可能有以下模式：(1)开发商带租约售楼，个人业主持有，公寓公司做品牌输出，做运营。(2)开发商直接授权运营公司运营。(2)类REITS模式，由基金出资，公寓公司做运营，租金收益分成。

从盈利指标上看由于集中式公寓的天然属性更能在短时间做出效益，对比分布式容易做出高溢价产品，从目前优质企业的违约率、管理难度看，产品定位准确的集中式公寓表现的更为出色，而集中式未来更易做出强社交产品。

 

三、集中式长租公寓系统问题
从楼盘—收房—产品化—库存—出房—租后，每一个流程都要靠系统来管控，同样的强大的系统能采集各种经营数据，比如从不同渠道获得一个租客有多少钱，客户来询问了解情况、客服带客户去看房、看完选择到成交，这些环节每一步的转化率。

同时系统端包括了官方网站、企业内部管理系统、业主管理系统等不同部分公寓企业与传统二房东最明显的区分，夫妻老婆店和传统二房东靠Excel表格就能管好房源，但这仅仅限在百套左右的房源量，当这个量级达到千套甚至万套之后，没有一个可靠的系统，传统二房东根本承接不了这个级别的房源量。

但长租公寓管理系统强调的是系统对需求的理解度，需求要描述清楚，否则容易推倒重来，良好的系统控制，可以看清收出房的比例，从而使现金流更好。运营好的房子有一些基本要求，要综合预估房租、收房成本、可用空间和装修费用，从而评价这套房子的盈利能力。

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