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首页 - 资讯 - 想做集中式长租公寓,这五点你要知道
2017-04
26
想做集中式长租公寓,这五点你要知道

由于市场需求和政策扶持等原因,目前国内租房市场正一片红火。关于房屋租赁的解决方案有很多种,其中有一种叫“集中式长租公寓”,是租房领域比较狭窄的一个细分市场。集中式长租公寓在2014年底开始爆发,经过两年多的发展,这片蓝海的市场已经被做成了红海。集中式房东如果想抢在这片红海变赤海之前跳进去“扑腾”几下,就必须要知道以下五点。

第一,集中式长租公寓是什么?

集中式长租公寓到底是什么?百度上面给的大致意思就是“拿下整栋楼或一栋楼的几层,统一进行装修,配备统一的服务”。直白一点说就是长租版的快捷酒店,只是给房客的服务更多。具有代表性的有YOU+公寓、窝趣社区、青年汇、自如寓、魔方公寓和蜜柚公寓等。

其中小米创始人雷军投资的YOU+公寓致力于创业者之家的建设,定位比较明确,从环境到设计,都希望从创业者的角度考虑。比如靠近科技园区,房间用吊床形式,室内不提供厨房等。


第二,如何入市?档次定位是关键

集中式长租公寓不同于一般的小区房、农民房等出租屋,它比较考究的一点就是根据市场划分“档次”。公寓的档次不一样自然价格就有所不同,取决于两点:

1.拿到房源物业的成本。一般来讲,处于市区的贵,偏一点位置的便宜,这个大家都懂,就不细说了;

2.装修和家居的档次。那些自建整栋楼的本土房东的都知道,装修出租房是个无底洞,更加别说公寓了。一般二三十平的单间,两万能装出来,十万八万也砸得下去。

小结:不管是选址还是装修问题,成本永远是放在第一位考虑的,想做集中式长租公寓就必须考虑定位问题,对于一线城市来说尤其如此。

第三,启动资金缺乏?找公寓众筹

如果你一开始定位就比较高,想做高端集中式长租公寓,或野心更大想做成连锁,启动资金是不得不面对的问题。前面说到,YOU+公寓是雷军投资的,当时的首笔投资金额是1亿!羡慕吧?但是不是每一家公寓都像YOU+这么幸运。就像创业一样,90%的团队是拿不到融资的,那么应该怎么办?

现阶段,什么技术发展最快?当然是互联网!互联网高速发展的今天,互联网金融也飞速前进,众筹是可以解决这一个问题的。现在国内有200多家众筹平台,专门为好的项目进行融资,你如果有牛逼的创意,还怕找不到融资吗?

这时候,从前期拿地到装修到入住这一整个流程所需的资金,你都可以利用众筹平台进行众筹。众筹平台上面有很多投资人将会对你的项目进行评估再决定投多少,积少成多,从而达到融资目的。目前200多家众筹平台里只有两家在做公寓众筹,分别是91投房和一米好地,但有几家公寓分别在两个平台上已经成功获得融资,你还等什么? 

第四,营销怎么搞?尝试做产品溢价

资金有了,公寓也做起来了,接下来就得考虑运营的事情。但做久了你就会发现,其实集中式长租公寓单靠租金是很难赚钱的,那怎么办呢?

Come on!我们做的是新型公寓!不是普通的二手房了!不妨换个经营思维:在不增加集中式长租公寓投入成本的情况下,有没有可能让价格跳档,比如做经济型公寓的卖白领公寓的价,而做白领公寓的卖服务式公寓的价?这样不就是平白获取了一大块价格空间,投资回报率就增大了。

那么如何去实现呢?很简单,可以增加附加功能。还是以YOU+公寓打个比方吧(没办法,谁叫它火呢),YOU+让公寓多了一层对接资本的想象空间,为了能有机会去融到资,居住之外还能一起办公,它卖的不再是房间的租赁权,而是“生活方式”!于是YOU+就好像有了翅膀飞了起来,似乎就可以甩开小伙伴们,单独享有市场的定价权。

第五,如何大力扩张?切忌狂热

一个集中式长租公寓成功做起来后,管理者肯定信心满满,就会考虑一个新的问题:规模是否应该大力扩张呢?

房东利器友好表示,其实集中式公寓里面有很多坑的,比如公寓的房源问题。前面也说道,集中式公寓一般要求一栋楼或至少一栋楼的几层,这在现今来说是很具有难度的,北上广深现在物业每天都在涨,加上快捷酒店和经济型服务式住宅两个行业也在虎视眈眈,就容易因供需不平衡而进一步抬高物业成本。这样一来就会造成行业供应链断裂,也就是通俗的供不应求,从而不利于集中式长租公寓的发展。

所以,盲目扩张只会带来毁灭性的的结果,一定要保证公寓资金链的延续,保证公寓能够正常有序地运行才是首要的。

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