租房时，为了保障双方的利益、明确双方权利与义务，当事人签订租赁合同是常见的市场行为和必备的法律手段。鉴于房屋租赁合同纠纷时常发生，房东利器总结了签定租赁合同时容易出现的一些法律问题，给大家做个提醒。需要的朋友可以参考《房屋租赁合同条款》。

一、合同的主体资格问题

1.在签订合同时，承租人首先要查看出租方的房产证、土地使用权证等，如果没有房产证，则要看出租人有无房屋买卖合同或授权委托书等手续；出租人要审查承租人的身份证、租金支付能力、工作状况等。

提醒：这是很重要的第一步，往往与租赁合同有关的法律问题都从主体资格开始的。

2.承租人还要审查出租的房产是否已经被抵押。房屋抵押在前租赁在后，租赁时承租方明知抵押的，租赁行为合法有效，但有一定的风险。这种风险就是在租赁期内房东破产了，抵押权人（即银行）可以执行抵押房产，这样承租合同就会出现履行困难（不能到期满）。
3.在签订合同时，应有意提出在房屋租赁期内，承租人犯罪入狱、自然死亡后，其共同生活的家庭成员可否沿续原来的房屋租赁合同，继续居住使用该房屋到期满。
4.有些特定内容的房屋租赁合同，出租人应当事前办理好报批核准登记手续。例如专业性的市场，开办单位要对外大量分别出租摊位，根据国家工商行政管理局的规定，应当事先向工商行政管理部门申领《市场登记证》，只有领了《市场登记证》方可对外招商宣传及出租，这一点也是承租人应当注意的。
另外需补充的是，合同中最好要标明租赁房屋的用途是居住，还是用作经营场所，避免法律纠纷。
二、租赁期限的起算
租赁期限的起算一般有两种情况，这也是“二房东”比较注重的细节问题。
1.从房屋租赁合同签订之日起开始起算，一般房屋都是如此实行。
2.免租期的协议。考虑到承租人要对房屋进行装修等因素，或出租人要办理有关报批登记手续，租赁期间的起算时间可约定在几月几日开始或者合同签字后多少日开始。从合同签订之日到正式开始起算租赁期限的这段时间称为免租期，免租期内承租方无需承担租金，但于此期间发生的装潢施工所耗水、电费则应承担。

不管起算日定为几时，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，一次合同租赁期限最长不得超过二十年。
提醒：签订租赁合同时容易出现的一些法律问题，租赁期的起算是其中一个重点“灾区”，双方需比较注意。
三、租金的计算及支付方式
年租金标准一般是固定的，但也可以双方约定租金按一定比例或一定金额每年递增（比如店铺出租）。而租金支付时间，由双方约定，按月、按季或按年度支付。但在约定按年度支付时，双方应约定年度的概念及起始时间，否则可能引起误解和纠纷。
四、租赁房屋的交付清算
租赁期满后，租赁房产交付时，双方应约定到现场检查房产的完好情况，应当结清前期的水电费、网络费、闭路电视费等有关费用，并签署房产交付确认书及有关财物移交清单。如果合同上标明的财物无损，出租人应完整退还押金给承租人，请勿找借口恶意扣除相关费用，否则承租人可以找街道调解或者起诉至法院。

五、其它应该注意的法律问题

1.为了保护出租人的利益，防止承租人提前搬走，或拖欠有关费用，签订租赁合同时应当要求承租人向出租人支付一定金额的履约保证金。同时，双方应当约定，一方违反本合同有关条款，应向对方支付多少违约金，违约金也可以分项约定。

2.合同中应约定，房产及其设施、家具家电由出租人进行定期维修保养，哪些由承租人维护维修。这里应当注意，出租人对房产及设施的定期维修保养应当事先通知承租人，并尽可能在承租人认为合适的时间进行，以保证承租人的正常经营不受影响或干扰。

3.优先购买权，在租赁期内，出租人与承租人之间的优先购买权也应约定清楚。例如，出租人有一幢三层楼的大楼，每层有五间房屋，承租人只承租一楼中的二间，在租赁期内，出租人准备整幢大楼出卖，那么应约定原来的承租人有无优先购买权，优先购买权的范围是什么。

4.注意转租的法律问题，根据《合同法》第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。这一条款规定了承租人的转租权，说明承租人只要有出租人的合法授权，也可以行使部分出租人的权利，只是其权利的行使要受到一定的限制。

5.租赁合同期满，承租人有权拆除在房屋内添置的的额外物品或者与出租人协商折价，比如添置的空调、洗衣机、豪华吊灯等。承租人在一定期限内不拆除或取回有关物品，视为承租人放弃遗留物之所有权，悉归出租方所有。

以上就是房东利器总结的签定租赁合同时容易出现的一些法律问题，可能不是非常全面，但常见的基本已经全部列出，希望对广大房东和租客有帮助。