到目前为止,我国住房租赁环节涉及的税种有城镇土地使用税、房产税、营业税及其附加、印花税和所得税。长期以来我国住房租赁市场的税收存在负担重、重复征税的情况。具体来说,包括

(一) 税种多且重复如房屋出租涉及房产税、城镇土地使用税、营业税、城建税、教育费附加、印花税和个人所得税等多个税种,各税种计税依据不同,给税收征管带来诸多不便,影响了征纳双方的理解和执行。税种重复表现在,出租住房的营业税是按发生营业收入来征收的流转税,房产税的征收是财产税,所得税又是收入调节税。这样就在房屋租赁中存在既征房产税又征营业税、所得税等,明显是一种对行为重复征税的状况。

(二) 房屋出租税收负担仍较高为了促进住房租赁市场的发展,引导个人投资房地产租赁市场,国家税务总局曾在2001年和2008年两次调整住房租赁税收政策。2001年调整前,住房出租的整体税收负担为租金收入的17.5%~30%。上海市城镇私有房屋租赁税收征收管理试行办法(沪府发[1996]30号)规定当时上海对私有房屋租赁发生的营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税等各种税收,统一按每次租金收入的21%的综合征收率合并计征。每次租金收入在2000元以下的,则按15%的综合征收率合并计征。2001年调整后,个人出租住房的整体税收负担在7.3%~14.57%(见表4-1)。

2008年为鼓励城市私房租赁市场的发展,再次进行减税调整,个人出租住房的整体税收负担略有减轻。具体包括:“对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税;按4%的税率征收房产税;对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。同时对企事业单位、社会团体和其他组织按市场价格向自然人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。”(见表4-2)

经过2001年和2008年两次住房租赁税费调整,税负水平大幅下降。但依然存在各项税种单独设置税率,未能兼顾纳税人的综合合理税收负担,税负偏重。据统计,即便在北京、上海等私人出租房屋租赁税已调整为综合征收5%的城市,考虑到个人所得税并不并入综合征收税率征收,所以实际上缴税后,租赁行为盈利水平非常低。这一方面不利于鼓励空置房产的业主出租住房;另方面会抑制租赁双方当事人办理登记备案。

(三) 缺乏鼓励机构经营租赁住房的税收安排目前房屋租赁领域的税收优惠集中在两个领域:一是廉租房、公租房等保障性租赁房;二是私人出租住宅。对经营机构的出租经营行为,则很少有优惠措施,税负占租金收入的30%左右。这种税制安排,必然使企业从事住房出租盈利较少,也不利于激励中小风险意识的投资者进入租赁房供给市场,更别谈高收益需求者了。因此,几乎没有开发商或机构投资者涉足或计划进入住房租赁经营领域。

(四)租赁税收代征代管弊端多各地的住房租赁税收大多实施由房管部门代征代管方式,其最大的弊端是容易急功近利。很多地方房管部门把主要精力放在代征税工作上,办理登记备案的手续反倒被弱化,成为代征税的强化工具。这对于巩固房管部门职能,规范租赁市场是十分有害的。还有些地方为了增加本区的税收,不惜成本跨区域、跨范围征税,这会极大扰乱原有的财政体制,增加税收成本,并损害政府部门形象。