鉴于租房过程中除了与房东的关系,租房人还可能与中介、政府租赁房管理部门等发生必要的关系,接受来自这些部门的市场信息服务或公共服务,因此,可以认定租房人感知租房居住质量具有多要素性。按照满意度指数模型的基本变量和相关关系,影响租房者居住满意度的影响因素可包括租房者的期望,租房者对租赁房内部、外部相关品质因素的感知,对租赁居住条件和经历的价值感知等方面。

1.顾客期望租房市场中,消费者在租赁前往往基于来自周围亲朋好友的信息传递已经对居住条件产生一定的期望。另一方面也可以通过其对租房居住优缺点的认同度来表征和体现。

2. 租房产品和服务品质租房人在租房前受自身租金支付能力的限制,对租房居住条件如住房面积大小、成新通常具有一定的心理预期定位,因此,其对租赁房质量的关注重点并不是建筑物质量或户型,而是偏重于租赁房是否便利于生活,如配套设施是否齐全以及室内设施若出现损坏,房东能否及时进行维修,维修的成本由谁承担等问题。

购房和租房是两种具有一定相互替代性的选择方式。但是不同的住房体制会使二者的相互替代性存在明显差异。在一个鼓励租房、租房与购房利益差异较小的市场中,许多人尤其是中青年和自由职业者可能在人生周期的早期更趋向于租房居住。如德国的很多城市中,由于政府严格管制出租房建设标准,倾向于保护承租人利益的制度和政策相对完善,使很多人选择了租房居住。相反,在那些鼓励自有住房的国家,由于诸多税收、金融方面的优惠措施主要是提供给购房者的,租房居住的综合效益非常低,人们可能更多倾向于进入购房市场。目的决定研究内容和方法。为考察城市租赁市场行业和制度状况,租房人对产品和服务满意度评价内容不仅应包括租赁房屋客体因素,如租赁房建筑物质量、室内配套水平、小区配套、交通便利度等,还应包括房源获取和使用过程中房屋租赁中介业、政府相关服务部门提供的服务。政府在租赁住房领域的多项政策包括税收、服务和管理等可通过直接和间接感受对居住满意度指数产因研究:以济南市为侦生深刻影响,因此,宜将反映中介市场服务质量的房源搜寻成本因素和反映政府租赁住房管理、服务质量的学区就近入学、政府部门管理和服务、租赁纠纷处理等感知因素作为测量因素引人模型。综上,本书模型初设选择了室内配套设施、房东维修服务、小区物业服务、邻里关系、小区居住安全、公共事务参与、周围生活配套、交通便利度、租赁搜寻成本、学区就近入学、政府部门管理和服务、租赁纠纷处理12个具体项目来分别测量租房人关注的租赁房内部适用性、小区整体配套、基础设施、租赁行业服务制度和政策四个方面的品质感知。

3. 租房居住价值感知根据美国满意度指数模型理论,对租房居住的价值感知,同样选择了一定价格下租房居住质量感知和一定居住质量下价格感知两个指标进行测量。

4.租房人居住满意度鉴于租房人对居住质量的需求具有层次性,设定了安全性、舒适性、体面性三个指标来测量租房人居住满意度。这三个角度既包括了横向领域的测度,也体现了居住水平层级的测度。

5.租房人忠诚度我国当前租赁市场的供给者以私人为主,而且他们进人租赁供给市场的主要目的并不是投资盈利,常常是一种副业(详见第三章的分析)。因而,考察租房人对同一个房东提供服务的忠诚度基本上没有意义,原因是考察结果不会促使个别房东作出改变。鉴于我们要考察的是租赁市场和行业的优缺点,因此,忠诚度测量方向应是顾客对租房和购房选择的忠诚度。如果顾客对租房居住的满意度较高,那么按照满意度理论,他应该会选择继续留在或者会推荐亲朋好友进入租赁市场,反映了对租房居住方式的较高忠诚度。反之,如果租房人在租房生涯中遭遇过各种不顺和阻碍,那么他可能会放弃租房居住方式,进入住房自有市场的可能性将增大,结果会表现为对租房居住较低的忠诚度。基于冋卷调査的结构方程模型测度如果能计算出顾客忠诚度与满意度之间较强的负荷的话,就可以探究租赁市场和行业的服务质量优劣。但也有可能存在这种状况,即在现有的住宅市场中,虽然存在一部分人宁可当“房奴”也要逃离租房市场加入购房大军,但鉴于房价过度超出了低收入和年轻人的购房支付能力,因此,这部分人的租赁需求具有刚性特点,不会因为租赁居住满意度较低而退出该市场。租房居住对这部分人来说,一段时期内是必然、唯一的选择。这时,忠诚度可能难以准确反映与满意度之间的关系。